El levantamiento predial como punto de partida en la formalización de tierras
En Colombia, millones de hectáreas rurales siguen siendo habitadas por propietarios que nunca han tenido un título claro, una escritura actualizada o un folio de matrícula que refleje lo que realmente poseen sobre el terreno, y es precisamente en ese vacío donde el levantamiento predial se convierte en la herramienta técnica más importante del catastro multipropósito.
El catastro multipropósito es la política nacional que busca integrar información física, jurídica, económica y social de cada predio del país, y sin un levantamiento predial riguroso ese proceso no puede comenzar porque no existe base geométrica sobre la cual construir ningún expediente.
Qué mide el topógrafo cuando llega a un predio sin formalizar
Cuando el gestor predial visita un predio que nunca ha sido medido oficialmente, lo primero que debe establecer es el lindero real, es decir, los puntos físicos que los vecinos, los dueños y la comunidad reconocen como límites reales independientemente de lo que diga o no diga un documento escrito.
El levantamiento predial en estos contextos no parte de una escritura sino de entrevistas, de hitos naturales como quebradas, caminos o cercas, y de la memoria colectiva del territorio, todo lo cual el topógrafo traduce a coordenadas verificables dentro del sistema de referencia oficial MAGNA-SIRGAS exigido por el IGAC.
Una vez establecidos los linderos de campo, se levanta la geometría completa del predio incluyendo su área, su forma, sus servidumbres activas y los elementos físicos que lo caracterizan como construcciones, cultivos o vías internas, generando así la ficha predial que alimenta directamente la base catastral multipropósito.
Por qué el levantamiento predial es insustituible en zonas sin historia documental
En departamentos como Nariño, Chocó, Vichada o Caquetá existen predios que llevan generaciones siendo habitados sin que ninguna entidad del Estado haya podido registrar su existencia física de forma precisa, y en esos casos el levantamiento predial es el único instrumento que puede producir evidencia técnica suficiente para iniciar el proceso de formalización.
La Ley 1955 de 2019 y el Decreto 148 de 2020 establecen que el catastro multipropósito debe cubrir la totalidad del territorio nacional con información actualizada, lo que en la práctica significa que los levantamientos prediales deben ejecutarse incluso en predios donde el propietario no tiene más prueba de su derecho que el tiempo que lleva viviendo allí.
Esto exige que el topógrafo trabaje de manera coordinada con abogados, gestores sociales y representantes de la comunidad, porque la medición técnica por sí sola no resuelve el conflicto jurídico, pero sí le entrega a las autoridades competentes la geometría precisa sin la cual ninguna decisión administrativa puede adoptarse con certeza.
Lo que entrega el levantamiento predial al cierre del proceso
Al finalizar el levantamiento predial en un predio rural sin formalizar, el topógrafo produce un conjunto de documentos técnicos que incluyen el plano topográfico georreferenciado, la memoria descriptiva con coordenadas de todos los vértices del lindero, el cálculo de área certificado y el informe de campo con registro fotográfico de los puntos de amarre y de los elementos físicos relevantes.
Esos documentos son los que la Superintendencia de Notariado y Registro, la Agencia Nacional de Tierras o la Unidad de Restitución de Tierras utilizan para continuar el proceso administrativo, y su calidad técnica determina en gran medida la velocidad con que el propietario puede avanzar hacia la titulación formal de su tierra.
Un levantamiento predial mal ejecutado en esta etapa no solo retrasa el proceso sino que puede generar conflictos con vecinos colindantes o inconsistencias entre la base catastral y el registro jurídico que tardan años en resolverse, razón por la cual la selección del profesional y la verificación de su experiencia en catastro multipropósito son decisiones que el propietario no debería tomar a la ligera.
Fuentes
- IGAC – Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Resolución 070 de 2011: Reglamento técnico para levantamientos catastrales en Colombia, 2011
- DNP – Departamento Nacional de Planeación, Documento CONPES 3859: Política para la adopción e implementación de un catastro multipropósito rural-urbano, 2016
- Agencia Nacional de Tierras, Decreto 148 de 2020: Catastro multipropósito y formalización de tierras, 2020
- Congreso de la República de Colombia, Ley 1955 de 2019: Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022 Pacto por Colombia, 2019
- Universidad Distrital Francisco José de Caldas, Revista Tecnura – Artículo sobre sistemas de referencia MAGNA-SIRGAS en levantamientos catastrales, 2021